一、湛江市房地产市场现状

  自1993年下半年国家实施宏观经济调控政策后，湛江市房地产市场随之进入了消化、调整时期。市场行情持续低迷，商品房价格在低位徘徊，一些楼盘售价跌至1000元／平方米的谷底。更有甚者，个别发展商不堪长期积压之重负，为求回笼资金，以每平方米800余元的低价倾销，使房地产市场犹如雪上加霜。

  时至1999年，由于市政府实施环境工程，整治南桥河、建设观海长廊等十多项大型新市政设施相继建成，加上福利分房末班车等因素影响，湛江市房地产市道开始回暖。

  在调整中，湛江市房地产市场逐步发育成熟。主要表现：

  一是消费心理日渐成熟。过去那种盲目“炒楼”泡沫现象少了。消费者购买商品房主要是为了改善居住条件。因此，对商品房的品牌、质量、售后服务等提出了较高要求，不仅要外观亮丽，而且讲究户型的合理实用和温馨的社会氛围。如金海岸商住楼、明扬花园等精品楼盘住宅平均售价2200元／平方米，最高售价高达2800元／平方米，仍较为热销，而对一些“大路货”楼盘特别是地点较偏的楼盘，虽然价格较低也很少有人问津。

  二是房地产开发企业经营思想转变，从卖方市场时的“以产定销”转变为“以销定产”的理性思维，变盲目投资为审慎开发，逐步做到开发量与市场需求量相适应，市场开始被激活。

  二、湛江市房地产市场展望

  进入2000年，从宏观经济环境和房地产市场态势看，未来湛江市房地产市场发展前景乐观、大有可为。

  1、福利型实物分房结束、货币分房开始实施，国家把发展住宅产业作为新的经济增长点。为贯彻国家产业政策，推动房地产业发展，湛江市政府去年先后颁布了《关于促进经济适用住房建设有关问题的通知》和《关于促进住宅建设发展的若干规定》两个文件，对房地产开发给予政策扶持和减免有关税费优惠。住宅产业化、商品化使房地产市场稳步发展，日见趋旺。

  2、按揭市场进一步放开，将加大和刺激市场需求，并带动新一轮住宅消费升温。

  市场购买力和承受力增强是消费市场走旺的决定因素。住房按揭贷款进一步放宽，将有力促进消费者住房购买力转化。据中国人民银行湛江市中心支行消息，今年全市计划新增贷款总额的四分之一将用于个人住房贷款。同时，商业银行可开办最长30年期的住房按揭贷款，利率在央行规定的上限可适当下浮，取消商业银行和各种手续费，并进一步明确贷款计息和调整办法。这些政策的出台，将进一步刺激房地产市场的需求。

  3、经济稳步快速发展，居民收入增加，使房地产市场有效购买力增强。去年，湛江市成功举办了西南经济区第13届市长联席会议和’99湛江经贸博览会，与会嘉宾、外商和内联企业对湛江的地缘优势和投资环境倍加赞赏。会议期间共签订投资、贸易合同452项、金额达111.6亿元。今年又将举办首届中国（湛江）海洋经济博览会，进一步加大招商引资力度。预计，届时将又新签订一大批投资、合作项目合同。这些项目必将有力地推动湛江市经济在未来几年进入一个快速发展时期，使居民收入有较大幅度提高，增强房地产市场有效购买力。

  4、由于外商、内联企业在湛投资增多，必然增加对房地产市场的需求。

  5、临海型楼盘、高品质精品楼盘、经济实用楼盘将成为市场的主角。这是市场成熟、分化的必然结果。湛江市是滨海城市，临海听涛、观海赏海最能体现湛江海滨城市的特色，也是多数湛江市民的梦寐以求。部分先富起来人士购买住房不仅对硬件（如区位、地段、朝向、户型等）要求较高，而且讲究居住文化和品位、注重人与住宅内外环境的交融、要充分体现住宅的亲和性。从湛江市土地开发总公司开发的滨海居住区、金沙湾新城等临海型楼盘及银海高级公寓、明扬花园等精品楼盘相对热销就说明了这一点。而广大工薪阶层则侧重于住宅的实用性，而且要充分考虑他们的实际经济承受能力。

  根据以上分析，笔者认为：未来三至五年内，湛江市房地产业会进入一个相对繁荣阶段，预计市场需求量将以每年5－10％的速度递增。

  （南方房地产 卢等文）